Estado Inmobiliario en Budapest 2011

Budapest, como otros muchos lugares, ha vivido una gran burbuja inmobiliaria que ha estallado en 2007. ¿Cuales han sido las causas de la Burbuja? A diferencia de España, donde la burbuja ha sido propulsada principalmente por incrementos muy acusados de población extranjera que compraba casas, en Húngria no ha sido el incremento de población lo que disparó la demanda sino que ha sido la especulación extranjera la responsable del incremento de precios. Según Krista H, una ex agente de real estate que ahora trabaja para una ONG, hay calles en Budapest, (como la privilegiada avenida Andrassy , equivalente a un paseo de la Castellana en Madrid) donde el 60% de los pisos están en manos de extranjeros. Por países los dos que más han comprado han sido Irlanda e Israel. Se da la curiosidad que el perfil del comprador incluye fondos institucionales, REITs, pero también particulares de a pie de clases medias.

En el caso de los compradores de origen Israelí las compras se explican porque Budapest llegó a contar con una comunidad de 600,000 judíos. Hoy en día 30,000. Estos particulares de clase media han vivido sus propias burbujas en casa y poder comprar apartamentos céntricos por 40 -80,000 EURO les parece una ganga. El racional para comprar era que una vez que Hungria entrara en la unión europea los pisos subirían a niveles europeos / Irlandeses. En el caso de Irlanda, la desmesurada popularidad de Hungria como destino de compras se explica por la figura de Catherine Dickens de catherinesdickens.com;

Catherine Dickens: la pionera. La viz nieta del escritor Ingles Charles Dickens. Esta señora que hasta el año 2001 había trabajado en resortes del Caribe, se separa de su marido y se muda a Budapest con su madre que era de origen Hungaro. En 2002, ya en Budapest conoce a un hombre de negocios inglés. Este señor esta montando brokers de seguros en Europa del Este y anima a Catherine Dickens a invertir en Real Estate. Catherine funda en 2002 una empresa de inversiones de real estate de lujo, apartamentos, hoteles y villas. Compra edificios a muy bajo coste, renueva y luego alquila a viajeros occidentales a precios occidentales. Recordemos que Hungria salió del comunismo en el año 1989, que en esa época se podia comprar prime estate a 400 euros el metro cuadrado.

CatherineDickens.com ademas empieza a captar dinero ingles e irlandés para realizar estas inversiones ofreciendo rentabilidad asegurada del 5% durante máximo de 5 años a inversores. (la rentabilidad minima media en Budapest es 7 - 8% hoy)

Youth hostels
En los años 2004 a 2006 hubo una burbuja de youth hostels. Muchos emprendedores Serbios montaron youth hostels en Budapest. Hoy en dia muchos han plegado. El precio medio de una litera en Budapest es 12 euros. (35 euros en Barcelona) Los youth hostel en Budapest estan considerados como los mejores del mundo por la web hostelworld.com


Anomalias
Comparando los precios de Hungria con los vecinos de Serbia y Romania, los salarios en Budapest son más altos, pero los precios del real estate por metro cuadrado son más baratos. El salario mínimo en Hungria es 380 Euros.

Varios brokers e inversores americanos han recomendado real estate en Hungría y Romania y otros paises del Este desde 2004. El precio medio en zona prime comercial en Budapest es 2500 euros/m2
El precio medio en zona equivalente a la del Born de Barcelona (el jewish cuarter) es 1500 euros/m2

Arquitectura
Budapest fue capital imperial, y muchos edificios refeljan la grandeur con fachadas barrocas. Las ventanas muestras pedestales y adornos jónicos. La estructura típica es ladrillo rebozado de cemento. La arena del cemento usada en la mayoría de edificios es muy porosa por lo que el cemento se desintegra a los 50 años. Un 30 % de las fachadas muestra grave erosión. Un 1% de los edificios esta en estado de ruina. Si el propietario decide renovar el edificio el gobierno permite construir una planta adicional, de modo que permita financiar las obras.

Suelo
Budapest tiene además un suelo muy húmedo, lo que hace que los sotanos huelan mal y sean muy húmedos. Es muy desaconsejable comprar pisos a ras de suelo.

Demografia
La población en Hungria esta en decrecimiento desde el año 1985 y representa unos 10 millones.

En el año 2007 muchos Hungaros tomaron prestamos en Franco Suizo al 1 - 3%. (a sugerencia de los bancos locales) . En 2011 el Forint Hungaro se ha devaluado. El gobierno ha impuesto a los bancos una moratoria de seis meses antes de desahuciar a morosos. Como en España, en Hungria la cultura es comprar vivienda, y los jóvenes que no tienen vivienda no son considerados como adultos de pleno derecho.

La economía húngara no produce casi nada y esta volcada en el turismo. Los salarios bajos han atraído factorías de Mercedes Benz y Audi.

Budapest es una ciudad dividiada por el Danubio. La parte de Buda es equivalente a la zona alta de Barcelona y Pest corresponde a la zona baja. Hay grandes bolsas de población gitana en Budapest (30% del total). Gitanos y judíos por igual disfrutan de muy mala reputación en la ciudad.